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Bordeaux My Business, INFORMATION JURIDIQUE

Du conseil en fiscalité immobilière au mandat de vente, par Amandine Faux-Castelnau

20 septembre 2017, Auteur : Amandine Faux-Castelnau

Par Amandine FAUX-CASTELNAU, Experte Bordeaux My Business – Juridique

 

Du conseil en fiscalité immobilière… au mandat de vente

De manière classique, l’avocat en droit de l’immobilier a une mission judiciaire, mais également juridique. Désormais, il peut également aujourd’hui défendre vos intérêts dans le cadre d’une mission de mandataire en transaction immobilière, et ainsi se voir confier un mandat de vente, de recherche ou encore de gestion locative.

I- La mission originelle de votre avocat en droit de l’immobilier

  1. La sécurité contractuelle et juridique

Qu’il s’agisse de rédiger un contrat ou de conseiller fiscalement son client, votre avocat en droit de l’immobilier est compétent pour répondre à l’ensemble de vos demandes juridiques en dehors de tout litige judiciaire.

Ainsi, il peut s’agir de :

  • La rédaction ou mise à jour des règlements de copropriété
  • La rédaction d’un contrat de bail d’habitation ou de bail commercial
  • La rédaction d’une cession/acquisition de droit au bail ou de fonds de commerce

La rédaction d’un contrat s’accompagne nécessairement de conseil en terme de choix stratégiques au sein même des clauses présentes.
Il est absolument nécessaire de prévenir les conflits en rédigeant des contrats juridiquement solides, et ainsi faciliter en amont l’éventuelle défense judiciaire ultérieure.

     2. La défense judiciaire

Devant toutes les juridictions, et de façon nationale, l’avocat vous assiste et vous défend dans le cadre de tous vos litiges en lien avec un bien immobilier.

Ainsi, et à titre non exhaustif, il peut s’agit des litiges :

  • Les contentieux du permis de construire
  • La mise en œuvre des responsabilités de parfait achèvement, bon fonctionnement, décennale
  • Le recouvrement de charges de copropriété impayées
  • Les actions en contestation des résolutions d’une assemblée de copropriétaires
  • Les litiges locatifs (non-paiement du loyer, résiliation du bail, expulsion, états des lieux…)
  • Le conseil en optimisation fiscale à l’occasion d’une opération immobilière
  • Les litiges liés à l’inexécution d’un compromis de vente

L’explosion du contentieux lié à des problèmes de rédaction du compromis de vente (clauses essentielles absentes, absence de garantie suffisante pour l’une ou l’autre des parties, information lacunaire des parties…) a ainsi conduit notre Cabinet à accompagner ses client en amont d’un litige.

II – Une mission encore méconnue : votre avocat mandataire en transactions immobilières

Depuis la loi Hoguet, les avocats ont la possibilité d’exercer l’activité de mandataire en transactions immobilières sans remplir les conditions exigées pour les agents immobiliers « en considération du contrôle dont leur activité professionnelle fait l’objet ainsi que des garanties financières qu’ils offrent pour l’exercice de cette activité » (article 2 de la loi).

Pourtant, ce n’est qu’en 2009, et grâce à une adaptation du Règlement Intérieur National des Avocats, que les avocats ont progressivement communiqué et conquis cette discipline.

Pourtant, elle reste encore très largement méconnue.

  1. Le rôle de l’avocat mandataire en transactions immobilières

En sa qualité de professionnel du droit, l’avocat est le mandataire naturel qui accompagne ses clients dans tous les actes de la vie civile, et en particulier dans toutes les actions liées de près et de loin au droit immobilier tel que décrit précédemment.

D’une manière générale, il peut intervenir pour le compte d’un client dans toutes les étapes d’un processus contractuel. En matière immobilière, sa mission peut donc dépasser le cadre classique du conseil juridique et stratégique, ainsi que de la rédaction d’acte, mais également comprendre la recherche du cocontractant et la négociation du contrat avec celui-ci.

C’est ainsi que, outre rédiger le compromis de vente et en assurer la sécurité juridique, accompagné de précieux conseils, votre avocat peut être chargé de rechercher votre cocontractant, qu’il s’agisse d’un acquéreur, d’un vendeur, d’un locataire ou d’un bailleur.

L’avantage pour le client est donc évident : il n’a qu’un seul interlocuteur (et un professionnel non seulement de la loi mais également de l’immobilier), de son souhait initial (vendre, louer, acquérir), jusqu’à la réalisation de celui-ci, en ayant assurer la sécurité juridique et en ayant une connaissance approfondie de la situation si un litige judiciaire venait à apparaitre.

      2. Des règles spécifiques protectrices des intérêts du client

Attention, l’avocat n’est ni un agent immobilier, ni un notaire. Et c’est sûrement l’avantage majeur pour le client qui souhaiterait confier la vente de son bien immobilier ou sa future acquisition à un professionnel de l’immobilier.

L’avocat mandataire en transaction immobilière apporte une plus-value juridique et sa déontologie. Cette plus-value ne doit pas se résumer à la seule rédaction du compromis de vente. Elle doit s’inscrire dans l’analyse de la situation juridique du mandant, de la transaction et des conséquences juridiques de celle-ci.

S’il n’est pas soumis à la loi Hoguet relative aux agents immobiliers, c’est parce que l’avocat doit respecter les principes essentiels de sa profession. Toutes les règles déontologiques, protectrices mais contraignantes, sont un gage de responsabilité et d’efficacité au bénéfice du client.

Ainsi, pour une meilleure protection des intérêts de son client, et conformément à un principe régissant l’ensemble de ses missions, l’avocat est soumis aux règles du conflit d’intérêts : il ne pourra intervenir que pour l’une des parties.

Contrairement à l’agent immobilier, l’avocat ne pourra donc recevoir un double mandat de recherche et de vente pour deux parties opposées dans une même opération immobilière.

De même, les compétences juridiques d’un agent immobilier sont, dans une extrême majorité des cas, très limitées. C’est logique puisque ce n’est ni sa formation, ni son métier. Un très grand nombre d’actes de compromis de vente rédigés par un agent immobilier (même en s’inspirant des modèles de certains organismes) sont bien en deça de la sécurité juridique apportée par un professionnel du droit et sont sources d’un important contentieux.

Contrairement au notaire qui peut représenter à l’acte le vendeur et l’acquéreur, l’avocat intervient exclusivement pour l’intérêt d’une partie. La défense des intérêts de son client reste l’essence même de l’intervention de l’avocat.

Néanmoins, et parce qu’il est un homme de loi, l’avocat doit assurer une pleine information juridique de la partie adverse.

Concernant les honoraires, le contrat de transaction immobilière signé entre l’avocat et son client doit indiquer le mode de calcul des honoraires et leur exigibilité. Ces honoraires sont libres mais représentent souvent un pourcentage de la valeur du bien en question.

Si la transaction n’est pas conclue, l’avocat ne pourra percevoir d’honoraires que pour les actes éventuellement rédigés mais pas pour le temps consacré à la recherche et la négociation. Le client ne prend donc aucun risque financier à confier à son avocat la vente ou l’acquisition d’un bien immobilier.
L’intérêt de recourir à un avocat réside principalement dans le fait qu’il sera présent à tous les moments de la transaction afin de la sécuriser et qu’il pourra défendre son client en cas de litige.

C’est souvent à l’occasion d’un litige existant que l’avocat a la possibilité d’informer son client sur cette mission encore méconnue, tel qu’une procédure de divorce, le règlement d’une succession, la transmission d’une entreprise, ou encore la mission spécifique de conseil dans la préparation et accompagnement juridique, fiscal et social d’une cession, location, acquisition.

 

Amandine FAUX-CASTELNAU
Avocate au Barreau de Bordeaux
Fondatrice du Cabinet DROIT & STRATEGIES
07.88.62.68.78
avocat@droit-strategies.fr

Le Cabinet DROIT & STRATEGIES s’est officiellement inscrit auprès de son Ordre pour cette activité spécifique il y a quelques années. Maître Amandine FAUX-CASTELNAU a ainsi déjà accompagnée ses clients, avec transparence et réactivité, dans la vente d’un immeuble au cœur de Bordeaux, l’acquisition d’un bâtiment industriel pour une société parisienne, ou encore dans la location de biens sur le Bassin d’Arcachon.