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Immobilier, un financement toujours accessible ?

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simplification du financement immobilier grâce au digital et au courtage en ligne

Immobilier, un financement toujours accessible ?

Avec l’arrivée de la crise sanitaire, le financement immobilier se complique. Alors que le nombre de transactions immobilières avait atteint des records en 2019, dépassant le million en France, mars 2020 marque un coup d’arrêt pour la croissance. Pour permettre une relance rapide et ne pas freiner la consommation, les organismes prêteurs et la Banque Centrale Européenne ont choisi de conserver des taux d’emprunt raisonnables. L’objectif : ne pas décourager les acheteurs à investir dans la valeur refuge qu’est l’immobilier ; ainsi que faciliter la vente de biens immobiliers consécutive à toute crise économique. Des efforts bienvenues qui ne profitent pourtant pas forcément à tous les profils d’acheteurs et tous les projets immobiliers.

Financement immobilier, un durcissement des conditions d’emprunt malgré des taux bas

Selon la Centrale de Financements (1), on assiste à une augmentation des refus de prêts. Ainsi, les demandeurs qui se voit refuser un financement ont augmenté de 10% depuis mars par rapport à 2019. Néanmoins, cette situation ne touche pas de la même façon tous les profils d’investisseurs. Comme souvent dans cette situation, ce sont les acheteurs les moins solides qui rencontrent des difficultés. Ainsi, les primo accédants, les personnes âgées ou les polypathologiques sont les publics les plus pénalisés. En cause, l’augmentation de l’apport demandé, la frilosité selon les secteurs d’activité dans lesquels les acheteurs sont employés, ou encore la multiplication des surcoûts d’assurance pour absorber le risque.

Conséquence : la proportion de primo-accédants demandant un crédit a baissé de 37% en juin 2019 à 33% pour la même période en 2020. Ce public était pourtant de plus en plus présent sur le marché de l’achat immobilier. Une situation qui s’accentue notamment à cause de la baisse du pouvoir d’achat. Quand les prix de l’immobilier, eux, n’ont pas baissé.

Une évolution des projets immobiliers au bénéfice des investisseurs les plus aisés

Les types d’investissements immobiliers en août restent assez stables. Ainsi, 88% des achats concernent l’acquisition d’une résidence principale, 11% du locatif et seulement 1% une résidence secondaire. Sur ce dernier genre d’investissement toutefois, le confinement semble avoir eu un réel impact. Ainsi, les professionnels de l’immobiliers notent une hausse de 10% d’intentions d‘achat en résidence secondaire depuis avril. Reste à voir si cette tendance se concrétise par la suite ou si elle est le seulement le résultat d’une frustration. Dans ce cadre, les projets d’achat immobilier s’avèrent davantage portés par des acheteurs aisés. Les primo-accédants ou les revenus modestes se concentrant sur l’achat d’une résidence principale.

Dans le même temps, on assiste à un allongement du délais de vente. Pour les acheteurs qui cherchent à déménager en vendant leur bien actuel, cette situation pousse à contracter des prêts relais. Des engagements supplémentaires qui engendre soit un renoncement du projet d’achat / vente, soit une baisse de la rentabilité de la vente.

L’ensemble de la conjoncture semble donc orienter le financement immobilier en faveur des ménages les plus aisés, au détriment des primo-accédants. En complément, avec le maintien des règles d’emprunt à maximum 33% des revenus du ménage et sur maximum 25 ans, le pouvoir d’achat des investisseurs est en baisse. Néanmoins, ce constat diffèrent selon le revenu du foyer. Pour cause, cette règle d’endettement s’appliquant à tous les ménages sans distinction de revenu, nombreux sont les courtiers qui préfèreraient parler de “reste à vivre” (2). Cette notion permettrait de s’intéresser au budget restant au ménage pour vivre, une fois la mensualité payée. Une telle approche ne servirait pas les revenus modestes mais permettrait en revanche de relancer les projets d’investissements immobilier, notamment pour le locatif. En effet, cela offrirait une capacité d’endettement supérieure pour les ménages aisés.

immeuble bordelais pour investissement immobilier en résidence principale ou achat locatif
La capacité d’endettement à 33% empêche les ménage aisés de cumuler prêt immobilier pour leur résidence principale et investissement locatif.

Le digital, accélérateur des processus d’emprunt pour les investissements immobiliers

Le digital, dans son rôle de facilitateur, offre également des opportunités pour rééquilibrer la rapport de force. Ainsi, il permet notamment d’accélérer les processus d’emprunt grâce au digital. Depuis quelques années, le courtage en ligne se démocratise. Les plateformes de courtage sur internet se multiplient et les courtiers traditionnels tentent de plus en plus de tirer partie du digital pour l’acquisition de clients. Sur Bordeaux, Les Courtiers Bordelais misent ainsi sur l’alliance de l’humain et du digital. Côté utilisateurs, le courtage a le vent en poupe, notamment pour le financement immobilier. Ainsi, 31% des Français remboursent actuellement un crédit immobilier ; et 35% des acheteurs sollicitent un courtier pour leur financement. Ce chiffre monte à 61% pour les 18-24 ans (3). Le courtage en ligne a donc une place à prendre pour permettre aux primo-accédants de concrétiser leur projet.

En la matière, différents outils et plateformes voient le jour. Certains proposent notamment un accord de principe en quelques minutes. C’est par exemple le cas de La Centrale de Financement ou du simulateur Switfi. Ils permettent aux utilisateurs de présenter un dossier rapidement, ainsi que de crédibiliser une candidature y compris des revenus modestes.

Plus généralement, des outils davantage classiques restent également à exploiter pour maintenir un niveau d’activité pertinent. Ainsi, courtiers, assureurs voire même agents immobiliers peuvent exploiter le digital pour rencontrer leurs client en visio-conférence ou encore mettre en place la signature à distance. En combinant les outils, le digital offre un traitement efficace d’un nombre croissant de demandes. Des enseignements qui pourraient bien devenir la norme pour des raisons d’efficience et de simplification évidentes.

Sources : 

(1) Baromètre de La Centrale de Financement, “Crédit immobilier : une diminution du volume de demandes de prêt malgré des taux en baisse !”, 17 septembre 2020

(2) Meilleur Taux, “La révision du reste à vivre jugée plus pertinente que le plafonnement du taux d’endettement de 33%”, 2 janvier 2020

(3) BORDEAUX Business, “La digitalisation du courtage, une utopie”, 20 mai 2020

Consultante Media pour BORDEAUX Business, j'aime l'économie, la stratégie, le business. Je cherche à comprendre les jeux d'acteurs sur Bordeaux, les enjeux, les enchevêtrements qui font la complexité du paysage économique de la région bordelaise.

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