Transmission du bien immobilier

La transmission du bien immobilier, l’avis d’expert de Monetivia

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La question de la transmission du bien immobilier est toujours délicate, tant pour les propriétaires que pour les héritiers. Plusieurs stratégies pour transmettre le logement familial sont alors possibles. Il est donc important d’anticiper ce moment pour choisir celle qui convient le mieux à la situation. Prévoir la transmission du patrimoine sous les conseils d’un gestionnaire de patrimoine ou laisser aux enfants le choix le moment venu… Il n’y a pas de solution parfaite, seulement des solutions adaptées selon la situation familiale et l’importance du bien immobilier pour les concernés. Monetivia nous parle des manières de transmettre son patrimoine immobilier pour y voir plus clair (1). Spécialisée en immobilier et en ingénierie patrimoniale, Monetivia est experte en démembrement de propriété et en monétisation de patrimoine. De quoi ouvrir les perspectives pour les séniors en quête de réponse…

Anticiper sa succession pour préserver son patrimoine

Avant de s’intéresser aux façons de transmettre son patrimoine immobilier, les chiffres relatifs à la succession sont suffisamment parlant pour mériter qu’on s’y arrête un instant (2). 

En France, 9 personnes sur 10 laissent un patrimoine à leur décès. Dans 15 % des cas, le bien revient au conjoint survivant ; et dans 68 % des cas, aux héritiers en ligne directe. Sachant cela, il semble pertinent d’anticiper le moment de la succession pour protéger au mieux ses propres et son patrimoine. Pourtant, seules 10% des successions sont prévues dans les testaments. Les donations, elles, sont souvent tardives, ne permettant pas au propriétaire comme aux héritiers d’en tirer le meilleur parti.

En outre, ne pas anticiper la transmission du bien immobilier s’avère coûteux pour les héritiers qui souhaitent le conserver. Ainsi, on estime que les droits de succession ont rapporté autour de 14,5 milliards d’euros à l’Etat français en 2019. Aussi, lorsque les héritiers n’ont pas les moyens de régler les droits de succession ou d’assumer les frais courants, le patrimoine risque d’être démantelé et de quitter l’héritage familial. Autre problématique courante, les conflits familiaux entre les héritiers. Lesquels peuvent être évités en anticipant et structurant la succession.

Transmettre un bien immobilier à son décès

La transmission au décès est souvent la solution privilégiée car c’est celle qui paraît la plus simple. En réalité, elle ne correspond pourtant pas à tous les besoins. Ce mode de transmission s’applique dans le cas où les héritiers souhaitent conserver le bien immobilier. Dans ce cas, les enfants doivent alors s’acquitter des droits de succession, de plus en plus élevés.

Cette situation est également souvent sujette aux conflits familiaux. Plusieurs héritiers peuvent vouloir la maison. Ou bien celui qui souhaite la récupérer n’a pas forcément les moyens de racheter les parts des autres. Ou encore les héritiers vivent loin les uns des autres ce qui rend le processus de transmission long et compliqué. Les héritages déchaînent souvent les passions. La transmission d’un bien immobilier au décès est la situation rêvée pour les libérer.

Aussi ce mode de succession est recommandé dans des situations précises. C’est notamment le cas lorsque le bien immobilier cristallise des souvenirs familiaux forts. Par exemple avec une maison de vacances, ou une maison de famille. Ou bien lorsqu’il est d’ores et déjà prévu que l’un des enfants reprenne le bien immobilier.

Quoi qu’il en soit, même avec la transmission au décès, il est possible d’anticiper les conditions de la succession. Cela permet de lever les freins auprès des héritiers, et de cadrer le processus. On peut alors envisager de créer une SCI, société civile immobilière. Érigeant des règles de gestion du bien, elle permet de simplifier la transmission et de couper court aux conflits.

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La transmission du bien immobilier s’effectue de plusieurs façons.

Donner la nue-propriété à ses héritiers par anticipation de son vivant

La donation de nue-propriété est un mode de transmission de patrimoine régulièrement recommandés par les professionnels. Donner la nue-propriété d’un bien immobilier de son vivant permet aux seniors de continuer de jouir du bien jusqu’à leurs décès. En tant qu’usufruitiers, ils peuvent donc toujours y résider ou en percevoir les revenus locatifs.

Côté héritier, les coûts relatifs à la transmission s’optimisent également. Les droits de succession sont à régler au moment du don et bénéficient des avantages fiscaux liés à la nue-propriété et aux donations faites de son vivant. Les questions administratives et fiscales se règlent donc lors de la mise en place de la donation. Ainsi, lors du décès, le biens passent en pleine propriété aux héritiers sans davantage de démarches administratives, ni dépense.

Choisir de donner la nue-propriété à ses héritiers par anticipation de son vivant est particulièrement adapté dans le cas où on ne sait pas encore si les héritiers conserveront le bien ou pas. Ainsi, l’usufruitier protège son patrimoine de son vivant tout en ouvrant les possibilités à ses héritiers.

Vendre la nue-propriété de son vivant

Comme pour la donation de nue-propriété, la vente de la nue-propriété assure aux seniors de pouvoir continuer à jouir du bien jusqu’à leur décès. Ils peuvent donc continuer à y vivre ou à percevoir le revenu locatif de leur bien. Pour le reste, la donation ou la vente sont très différentes. En effet, en vendant la nue-propriété, l’usufruitier touche immédiatement un capital. Ils peuvent donc utiliser ces bénéfices pour profiter de leur retraite, ou constituer un patrimoine pour leurs enfants.

Ainsi, le capital obtenu pour la vente de la nue-propriété se place sur un contrat d’assurance vie notamment. Cela permet, outre de faire fructifier les fonds, d’optimiser les droits de succession.

En revanche, vendre la nue-propriété de son bien immobilier implique de le céder à une tierce personne. La maison quitte donc le patrimoine familial. C’est également un mode de transmission qui tronque drastiquement la valeur du bien. En effet, comme l’acheteur n’en devient propriétaire qu’au terme d’une période de 15 à 20 ans, la contrepartie est d’en réduire le prix. Le bien se cède autour de 40% de moins que sa valeur (3).

Aussi, choisir la vente de nue-propriété de son vivant pour signifier faire perdre de l’argent à ses héritiers, notamment en cas de décès prématuré. Pour prévenir ce genre de situations, de nouveaux contrats existent désormais. C’est par exemple le cas du Contrat Monetivia qui permet le vente à prix ajustés. Ainsi, il anticipe le versement d’un complément aux héritiers aux cas de décès prématuré. 

Vendre la nue-propriété de son vivant correspond donc tout à fait dans le cas où le sénior souhaite maîtriser le devenir de son bien immobilier. Cela fonctionne aussi pour éviter les conflits familiaux puisque le bien quitte tout bonnement le patrimoine familial.

Sources

  1. “3 manières de transmettre son bien immobilier : bien choisir en fonction de sa situation !”, Monetivia, communiqué de presse du 1er décembre 2020
  2. Etude “Transmission de patrimoine”, Haussmann Patrimoine, 2018
  3. ”Viager occupé ou nue-propriété : quelle option choisir pour investir dans l’immobilier ?”, Seloger, 11 mai 2015
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