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Le marché de l’immobilier locatif, la bonne idée ?

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façades de bâtiments bordelais typiques abritant des appartement anciens parfaits pour des investissements dans l'immobilier locatif au dessus des cafés, bars et restaurant sur une place pavées ornée d'une fontaine à Bordeaux

Le marché de l’immobilier locatif, la bonne idée ?

Contrairement aux idées reçues, l’immobilier locatif ne serait pas forcément la poule aux œufs d’or prolifique qu’on croit. En témoigne le ralentissement de la hausse des loyers, alors que l’inflation ne cesse d’augmenter. Selon Clameur, depuis 2007, les loyers sont en hausse de 1 % par an en moyenne. En parallèle, l’inflation, elle est de 1,2 % par an. Dans le même temps, les obligations fiscales ont été renforcées, faisant chuter le pouvoir d’achat issus des revenus locatifs de 2,5%. 

Si ces chiffres peuvent paraître “modérés”, ils impactent pourtant nettement la faisabilité et la rentabilité des projets d’investissement locatif.

Toujours selon Clameur, 70% des 20 premières villes en nombre d’habitant vivent ce ralentissement. En 2018, 25% ont même vu leurs loyers baisser.

Bordeaux, parmi les exceptions du marché locatif

A Bordeaux, en moyenne, la valeur locative d’un bien immobilier se calcule sur la base de 13,6€ du m². Le prix du mètre carré a augmenté de 2,2% en 2018 quand l’inflation était de 1,1%.

Bordeaux fait donc partie des grandes villes françaises faisant exception à la règle. En 2018, la métropole bordelaise se plaçait en 7ème position des villes où la hausse du prix des loyers accèdent l’inflation. La métropole arrivait derrière Villeurbanne, Grenoble, Dijon, Marseille, Paris et Toulon. Elle était suivie par Angers et Rennes.

Un an après, en 2019, Bordeaux est passée en première position avec une augmentation de près de 10% (9,87%) des loyers, devant Lyon, et surtout, devant Paris.

Attention cependant, les investissements locatifs à Bordeaux restent cependant long à rentabiliser. Près de 10 ans sont désormais nécessaires alors qu’il en fallait environ 5 il y a quelques années.

Plus marquant encore, Bordeaux est en tête des villes où la marché locatif est le plus tendu. On recense 6,83 demandes pour une offre. Par ailleurs, 67% des habitants de Bordeaux sont des locataires, toujours selon LocService. Même la colocation, qui apparaît comme une solution pour réduire les dépenses liées au logement, ne dispose pas d’une offre importante.

Une tension qui s’accroît d’année en année dû à différents facteurs.

Des étudiants en recherche d’appartement à louer de plus en plus nombreux

D’abord, 17% des habitants de la ville sont des étudiants, et cette population représente un tiers des candidats pour des locations. Bordeaux fait partie des grandes villes étudiants des France, et la tendance n’est pas prévu à la baisse pour les années à venir. Les demandes devraient donc encore croître, quand l’offre des biens locatifs ne couvre déjà pas les besoins actuels.

Des appartements en location courte durée plutôt qu’à l’année

Deuxième “coupable” : Airbnb. Selon un rapport de l’UNIS Aquitaine (Union des Syndicats de l’Immobilier), la multiplication des locations réservées à Airbnb et autres plateforme de location saisonnière et courte durée tronque indubitablement les biens immobiliers locatifs disponibles pour la location à l’année. Par ailleurs, même avec les dispositions pour réduire le nombre de nuitées à 120 jours, la location courte durée reste plus rentable pour les propriétaires. Ainsi, toujours selon ce rapport, un T2 de 48m² loué sur AirBnb à 70 € la nuit rapportera 8 400 € / an au bailleur contre 7 300 € / an pour une location classique.

Une LGV qui a fait flamber les prix de l’immobilier bordelais

Autre facteur, et pas des moindres, la LGV. Même si en 2019, les prix de l’immobilier se sont lissés et sont même retombés de 0,3%, on n’en oublie pas la hausse effrénée de 2017 et 2018 à l’ouverture de la ligne Bordeaux-Paris. Ces années avait vu les prix grimper de 12,4 % et 12,7%. Désormais, l’engouement retombe un petit peu pour permettre au marché de repartir sur des bases plus rationnelles. Quoi qu’il en soit, pour l’immobilier locatif, qui représente une vaste proportion des achats, le temps est désormais à la rentabilisation. Le prix des loyers n’est donc a priori pas près de baisser.

L’encadrement des loyers à Bordeaux, un concept abstrait

En théorie, la loi encadre l’augmentation des prix des loyers en zone tendue. En pratique, il semblerait que Bordeaux ne se sente pas particulièrement concernée.

Si la fixation du loyer est plus encadrée pour les baux en zone tendue, les modes de calculs semblent suffisamment sujets à interprétation pour que cela ne freinent pas les bailleurs bordelais. Parmi les conditions pour réévaluer un loyer : la “sous-évaluation manifeste”, “les travaux d’amélioration” ou encore “la mise en conformité”. On comprend mieux pourquoi les promoteurs s’arrachent les résidences et trouvent si facilement acheteurs après un ravalement de façade et un coup de pinceau dans les communs.

Par ailleurs, la mairie a également la possibilité d’intervenir pour limiter la flambée des loyers. D’autres métropoles comme Paris et Lille s’y sont impliquées. Une politique que ne pratique pas Bordeaux Métropole. Ouvertement affichée depuis de longues années, cette position a été réaffirmée en juillet 2019 lors d’un conseil municipal. Suite auquel certains élus ont formé le « Collectif pour l’encadrement des loyers de Bordeaux » et lancé une pétition. Ils y rappellent par exemple que “en moins de 10 ans, les loyers ont ainsi augmenté d’environ 40%, avec un pouvoir d’achat qui, lui, n’évolue pas.”

Loyers et pouvoir d’achat, la modification du profil des locataires

Avec la montée du chômage et la diminution des revenus pour une grande partie de la population, le pouvoir d’achat des français est en baisse. Ceci impacte donc fortement les moyens qu’ils sont en mesure d’allouer au logement. En outre, les conditions d’accès aux locations sont particulièrement dures. Gagner au moins 3 fois le montant du loyer, disposer de préférence d’un CDI, pouvoir régler les frais d’agence… Autant de critères et de cases à cocher qu’il devient ardu de remplir pour les candidats les moins aisés. Pourtant, ce sont bien ces clientèles qui sont le plus largement concernées par la location.

D’autant que, « dès 2015, la reprise de l’accession et de la primo accession à la propriété a contribué au départ des locataires aux revenus moyens et élevés et à leur remplacement par des candidats relativement moins aisés » ( selon CLAMEUR).

Parc locatif en détérioration, gare à la perte de valeur de l’immobilier locatif

D’une manière générale, en France, et notamment suite au ralentissement de la hausse des loyers, les opérations d’amélioration et d’entretien des investissements locatifs ont chuté. En effet, inquiets pour la rentabilité de leurs investissements, les propriétaires réduisent leurs efforts de travaux. Toujours selon CLAMEUR, depuis 2014, 15.4 % des logements remis en location auraient bénéficié de travaux. Ils étaient 23.4 % entre 1998 et 2013. En 2018, les opérations se sont encore réduites, tombant à 13.3 %. Le plus bas chiffre depuis 1998. 

Le problème, c’est que sans ces investissements de rénovation, la parc locatif se dégrade. Qualité et valeur des biens, conditions de logement… C’est l’ensemble de la chaîne qui perd en valeur.

Ce n’est toutefois pas le cas sur Bordeaux à ce jour, qui bénéficie de la hausse des loyers. Il appartient alors aux propriétaires et bailleurs de se saisir de l’opportunité pour créer un cercle vertueux en faveur de leurs investissements : l’entretien des biens immobiliers augmente leur valeur et la qualité du parc locatif, laquelle contribue au confort de vie et à l’attractivité de la ville.

L’immobilier locatif à Bordeaux, une bonne affaire, sauf pour les locataires.

Consultante Media pour BORDEAUX Business, Candice aime l'économie, la stratégie, le business. Elle cherche à comprendre le jeu d'acteurs sur Bordeaux, les enjeux, les enchevêtrements qui font la complexité de paysage économique de la région bordelaise.

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