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Le renouveau du marché des bureaux à Bordeaux

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salariés travaillant en open space reflexion sur le renouveau su marché du bureau à Bordeaux

Le renouveau du marché des bureaux à Bordeaux

Avec le déconfinement, le marché des bureaux à Bordeaux et dans le reste du pays pourrait bien vivre un renouveau. En effet, suite aux événements successifs de ces derniers mois, la façon d’appréhender l’espace de travail a rapidement évolué. Face au confinement, aux directives gouvernementales pour la distanciation sociale, puis à la reprise très relative de l’activité économique, l’immobilier d’entreprise fait partie des secteurs qui avancent actuellement à l’aveugle. Si l’activité a été ralentie entre mars et juin, rien ne semble permettre vraiment de savoir ce qui attend le marché des bureaux, des commerces, des entrepôts.

En prenant le sujet avec recul, force est de constater que les changements dans la gestion de l’espace de travail sont déjà lancés depuis quelques années. En quête de flexibilité, les entreprises recherchent des offres adaptées à leur besoin, leur localisation… Le télétravail occupait également de plus en plus de place et entrait régulièrement dans les négociations avec les employeurs. La crise du Covid-19 aura donc été un accélérateur de tendance. Elle aura poussé les entreprises confinées puis déconfinées à l’intégrer pleinement dans les modes de travail.

Evolution du rapport au travail, la fin de l’immobilier d’entreprise ?

Pendant le confinement, les demandes en immobilier d’entreprise ont chuté de près de 40%. Dans le même temps, au niveau national, on observe une augmentation de l’offre immobilière pour les locaux commerciaux et bureaux. Ce premier constat s’expliquerait par le fait que cette période s’est révélée particulièrement difficile pour les commerces. Lesquels libèrent donc des surfaces commerciales.

En ce qui concerne le bureau, Sophie Desmazières, la présidente de Bureaux Locaux, freine les ardeurs de certains experts qui annoncent la fin du bureau. Si le télétravail entre peu à peu dans la norme par la force des choses, rien n’indique pour l’instant que les entreprises sont prêtes à se séparer de leurs locaux et de la dimension sociale, humaine qui les accompagne. 

Moins confiante en revanche sur la valeur de l’immobilier d’entreprise, elle rejoint certains spécialistes qui anticipent une baisse des prix. Cette chute des tarifs est estimées à moins 10% pour les bureaux. En ce qui concerne les commerces, les experts sont plus prudents mais craignent une dimension supérieur à 10%. Seuls les entrepôts bénéficient d’une stabilité certaine, portés par le succès du e-commerce. 

Toutefois, ces constats ne valent pas pour toutes les villes. La France d’aujourd’hui tend à se décentraliser. Les entreprises quittent donc plus volontiers la Capitale pour s’implanter dans des villes moyennes. C’est par exemple le cas de Tours, qui rejoint facilement et rapidement Paris en train. Le marché du bureau à Bordeaux pourrait lui aussi bénéficier d’une autre lecture de la situation. Ainsi, Bordeaux Métropole est un secteur géographique où le développement de l’offre en immobilier d’entreprise est très dynamique. En ce sens, la crise du Covid-19 ne semble pas pouvoir inverser durablement la tendance.

L’immobilier d’entreprise sur Bordeaux, une question de contexte

Développement du marché des bureaux et des entrepôts à Bordeaux, une dynamique qui perdure

Pour les entrepôts et locaux d’activité par exemple, déjà en croissance en 2019, les transactions ont encore crues de plus d’un tiers au premier trimestre 2020. Parmi les jolis contrats de ce début d’année, on retrouve Geodis Calberson avec près de 6 000 m2 à Bassens ou Cash Poolweb à Blanquefort (5 445 m2). Bénéficiant de produits rares, bien localisés et à des prix attractifs, l’offre sur la Métropole séduit chaque année de nombreuses entreprises.

Simon de Marchi, président de l’Observatoire de l’Immobilier dEntreprise Bordeaux Métropole (OIEB), explique que les professionnels sont actuellement dans une “phase d’expectative pour voir comment le marché va réagir”. Comme sur le reste de la France, les transactions sur le bureau sur Bordeaux ont baissés de près de 40% au premier trimestre 2020, comparé à l’année précédent. Toutefois, il invite à prendre ce chiffre avec du recul. En effet, 2019 avait été une année record pour les bureaux, et de nombreuses demandes avaient été satisfaite avant la fin de l’année, laissant peu de projet à clôturer en 2020. “Le black out du mois de mars” accentue très probablement cette tendance mais n’en ai aucunement la seule explication.

Simon de Marchi prévient : à l’heure actuelle, il est impossible de statuer sur l’avenir du marché du bureau. En réalité, difficile d’imaginer comment les entreprises et les collaborateurs pourraient se passer d’échanger, communiquer, créer de la synergie. L’entreprise est un lieu social et le télétravail atteint vite ses limites.

Bureaux individuels, open space, coworking, home office généralisé… “Aujourd’hui, on ne peut rien affirmer, ni que le bureau ne sera plus le même, ni qu’il ne le restera pas. En réalité, on a plus de chance qu’il devienne un mix de toutes ces solutions”.

PME, grandes entreprises, industries de pointes, un maillage territorial stable

Contrairement aux estimations nationales des spécialistes en immobilier d’entreprise qui prévoient une éventuelle chute des prix, Simon de Marchi serait davantage optimiste pour le marché bordelais. Si l’écosystème économique local va effectivement vivre des faillites et des reventes de bâtiment, cela ne devrait pas en faire une généralisation pour autant.

“Le tissu de PME sur la région bordelaise relativement stable et l’activité va reprendre prochainement”. La grande inconnue reste le quand. Selon une étude de Bureaux Locaux, 57% des agents immobiliers s’attendent à une reprise après le confinement et 29% ne l’attendent pas avant septembre / octobre. 6% se montrent même très pessimistes en envisageant une reprise à horizon 2021.

Sur Bordeaux Métropole, les PME et TPE déterminent l’évolution structurelle du marché du bureau notamment. Ainsi, au premier trismestre, près de 90 % des nouveaux contrats concernait des surfaces inférieures à 500 m2, plus encore qu’en 2019. La moitié portait sur des surfaces inférieures à 200 m2. Le marché reste donc très dynamique malgré l’arrêt en mars. Par ailleurs, Simon de Marchi explique que le marché du bureau à Bordeaux dispose d’à peine un an de stock, ce qui en fait un marché tendu. En ce sens, il ne croit pas que la crise du Covid-19 puisse avoir un impact important sur les prix dans un premier temps. “Nous sommes sur un marché avec des valeurs haussières. Il est possible d’envisager une stabilisation éventuellement, tout dépend de comment la reprise s’effectue.”

Décentralisation et attractivité de la région, bon point pour l’immobilier d’entreprise à Bordeaux ?

“On a de la chance sur la métropole, on a un territoire diversifié aussi bien sur l’offre qu’elle propose, les emplois… Il est composé de PME, de grandes entreprises dans l’aéronautique, la santé, la recherche, le e-commerce… En fait, cette crise pourrait même se révéler un atout pour le territoire car on a encore de l’espace, des projets à venir et une programmation robuste qui permettrait d’accueillir des entités de la région parisien où il y a une forte densification. Cela conforte l’attractivité du territoire bordelais.”

Quoi qu’il en soit, sur le marché de l’immobilier d’entreprise à Bordeaux, comme dans la vie quotidienne, bien des choses sont à repenser…

Sources :

BFM Business et Bureaux Locaux, Immobilier d’entreprise, quel bilan peut-on dresser après le déconfinement ?

Bureaux Locaux, Bureaux, Commerces, Entrepôts : quels impacts du covid ?

OIEB, Rapport du premier trimestre 2020

Consultante Media pour BORDEAUX Business, j'aime l'économie, la stratégie, le business. Je cherche à comprendre les jeux d'acteurs sur Bordeaux, les enjeux, les enchevêtrements qui font la complexité du paysage économique de la région bordelaise.

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