L’immobilier d’entreprise “consommable”

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L’immobilier d’entreprise “consommable”

Si Bordeaux est attractive pour les grandes entreprises, elle est également plébiscitée par les startups et plus petites structures comme levier de développement conséquent. Classée 3ème ville  française pour les levées de fond, les entreprises de Gironde représentent à elles seules 15% du montant national levé (75% des levées sont supérieures à 1 million d’euros).

D’autant qu’il ne faut pas oublier que le tissu économique bordelais n’est pas fait de grands groupes mais bien de PME. Selon Robert Ghilardi de Benedetti, le portrait type de l’entreprise qui s’installe  “c’est une entreprise plutôt parisienne, de moyenne taille et dans le numérique, qui emploie autour de 20 salariés”.

En 2016, le numérique représentait la plus grande part des implantations (34% des investissements et près de 29% des emplois). Bordeaux s’impose alors que la 3ème ville pour l’e-commerce et la première pour l’informatique dans la santé (elle aura d’ailleurs accueilli le WDMH Congress “When Doctors Meet Hackers”, événement sur l’innovation dans le champ de la santé en octobre 2017). Dans le domaine, on dénombre 25 décisions d’implantations, soit 430 emplois.

Dans ce contexte, de nombreuses entreprises, lors de leur installation, ne disposent pas forcément des infrastructures adéquates, ou tout du moins, de la volonté de louer ou d’acquérir leurs locaux, notamment en début d’activité. Des sociétés de domiciliation aux centres d’affaires en passant par les coworking, les solutions alternatives sont nombreuses.

 

Les locaux d’entreprise “à la demande”, entre flexibilité et précarisation

De la domiciliation aux coworkings, les solutions ne manquent pas pour accompagner en douceur le lancement d’une nouvelle activité. A un prix plus qu’attractif, la domiciliation permet à l’entreprise de disposer d’une adresse adéquate, de recevoir son courrier quand elle le souhaite, mais aussi de profiter des salles de réunions dans les locaux et du service secrétariat pour prendre appels et rendez vous. Les sociétés de domiciliation proposent également un accompagnement dans toutes sortes de démarches, notamment juridiques.

Les centres d’affaires quant à eux sont des espaces composés de locaux de toutes surfaces qui sont entièrement meublés et équipés, mis à disposition des entreprises pour une durée déterminée avec un préavis très court. Ils sont souvent plébiscités lorsque l’entreprise n’a pas beaucoup de ressources financières, lorsqu’elle doit s’établir loin de sa ville d’origine (souvent lors de déplacement à l’étranger), mais également lorsqu’elle fait face à une croissance importante et que les locaux ne sont pas assez grands, ou encore en transition lorsque l’entreprise change de locaux, mais que ces derniers ne sont pas encore prêts.

Les centres d’affaires proposent généralement aux entreprises de nombreux services afin que le travail soit le plus rapide et le plus efficace possible.

Enfin, le coworking est un phénomène que l’on rencontre de plus en plus dans les villes, notamment dans le cadre de jeunes entreprises qui commencent leur activité ou qui ne sont pas assez importante pour investir leurs propres bureaux. Les espaces de cotravail, aussi appelés le partage de bureaux regroupent diverses entreprises de tous secteurs qui louent leur espace, avec un accès à internet, afin de travailler sur leur entreprise. Les réseaux de cotravail permettent de multiplier les échanges entre les personnes, mais aussi de développer l’innovation.

En Europe et Outre-Atlantique, l’immobilier d’entreprises peut sembler “décomplexé” en matière de coworking, et autres centres d’affaires. Le coworking serait apparu dans les années 90 à Berlin, avant d’être démocratisé aux Etats-Unis quelques années plus tard.

A ce jour, le Coworking se démocratise de façon exponentielle. Selon une étude de Deskmag, le magazine officiel du coworking en 2017, le nombre d’espaces ouverts a été multiplié par 12 en 6 ans, avec près de 13800 actuellement, soit près de 2000 supplémentaires par rapport à l’année précédente.  

Grâce au coworking, les risques financiers liés à l’acquisition ou à la location (que ce soit en bail commercial ou en bail professionnel) sont fortement réduits. Une solution qui peut n’être que temporaire ou se pérenniser, en fonction du type d’activité. L’intégration des charges dans le forfait journalier ou mensuel permet de concentrer les dépenses en un minimum de démarches. Pour les indépendants, ou les structures de petite taille, le coworking est une alternative au bureau à domicile, avec l’avantage de pouvoir se constituer aisément les prémisses de son réseau professionnel.

Du “reliquat immobilier” à un nouveau mode de fonctionnement

Comme le rappelle Colliers International, “les centres d’affaires et le coworking, auparavant, étaient des reliquats immobiliers. Aujourd’hui, de grands espaces leur sont dédiés. Des marques américaines s’installent même sur Bordeaux, telle Mama Works.

La structuration de la concurrence est récente. En réalité, ces solutions, les centres d’affaires, les pépinières répondent à un marché de petites surfaces auquel les promoteurs d’immobiliers d’entreprise ne répondent pas forcément en première intention. Les centres d’affaires et les coworking peuvent être une étape dans le vie d’une entreprise avant d’entrer en phase de développement. Ce sont donc des structures à suivre pour un éventuel passage de cap.

En réalité, la frénésie des coworking n’inquiète pas vraiment : le parc immobilier en bureau représente 2,4 millions de m² sur Bordeaux ; les coworking ne représentent que 1 à 2 % du marché : 20-25 000 m² actuellement et les estimations le donnent à 50 000 m² au maximum dans les années à venir. Ils apportent une souplesse au marché. En revanche, ils concurrencent les centres d’affaires car ils logent plus de monde dans autant d’espace et sont donc plus rentables.

En parallèle, d’autres modèles se développent, afin de rentabiliser les locaux. Ainsi, à l’heure actuelle, près de 42% des surfaces professionnelles sont sous-utilisées.Pour les entreprises, il s’agit d’une perte financière qui, sur le long terme, peut faire grincer des dents. Pour pallier à cela, face à la raréfaction d’espaces de travail à des prix raisonnables, ces entreprises, à l’image de la Société Générale, ont adopté une solution inédite, qui profite à tous : base10.

Cette application permet aux petites entreprises de louer l’espace dont ils ont besoin pour travailler, au cœur même des locaux d’un groupe plus important. Plus économique, cette solution est une révolution dont profitent les entreprises qui ne trouvent pas leurs propres locaux.

Dans la même veine, à l’instar de l’Airbnb à vocation de loisirs ou de voyages d’affaires, certains n’hésitent pas désormais à proposer leurs surfaces vacantes en journée, afin d’accueillir travailleur indépendant et autres start-ups, pour des espaces de travail en version cocooning…

La location d’appartements sur le même concept pour travailler ou dans le cadre d’une réunion loin de ses propres bureaux permet d’être à la fois flexible et facile, sur la durée souhaitée, aussi bien auprès des particuliers que des entreprises. Une location provisoire, donc, et équipée pour que les entreprises soient prêtes à travailler ou recevoir, en toute liberté et à frais réduits…

De quoi ouvrir la voie à la “dématérialisation” immobilière de l’entreprise traditionnelle…

 

Sources :

Petite histoire du coworking

Avantages et inconvénients des Coworkings

2017 Global Coworking Survey

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