L’immobilier d’entreprise, le nouvel eldorado bordelais

L’immobilier d’entreprise, le nouvel eldorado bordelais

Dans un marché en forte croissance, qui reste cependant également un marché de niche, l’immobilier d’entreprise en Nouvelle-Aquitaine a de quoi rendre perplexe… Le local, l’atelier, l’usine, les bureaux… Autant de locaux professionnels et commerciaux intimement lités à l’activité de l’entreprise : turn-over des baux au gré des cessations et créations d’activité, inflation insolente dans certains secteurs, abandon et vétusté de certains locaux…

A la différence des particuliers, les plateformes sont rares, les pratiques extrêmement disparates, notamment en matière de dépôt de garantie, cautionnement et bien évidemment, d’honoraires… Un manque d’homogénéité un peu déroutant pour des chefs d’entreprises qui ont besoin de prise de décision rapides, économiquement viable, et conformes aux besoins de leurs structures…

I. L’immobilier d’entreprise, un marché de niche

C’est une tendance nationale, confortée d’année en année depuis quatre ans désormais : l’immobilier d’entreprise vit ses plus belles heures. Si la tendance est à la hausse, il convient tout de même de noter qu’elle est principalement portée par les opérations de réhabilitation de l’ancien plutôt que par la construction de neuf.

L’immobilier de bureau est principalement concerné par la réhabilitation. Les espaces sont souvent plus petits mais optimisés et les locaux placés dans des endroits stratégiques. D’après l’attractivité des bâtiments réhabilités, les chefs d’entreprises sont disposés à s’installer dans un espace plus cher au m² mais plus petit dès lors qu’il est plus performant, plus économique au poste de travail.

En ce qui concerne la construction de neuf, peu d’espaces restent disponibles en centre ville et il faut souvent se rendre en périphérie ou dans des zones traditionnellement délaissées par les villes car mal aimées du public (les docks, la gare…). Néanmoins, avec la réhabilitation stratégique de certains de ces quartiers sous l’impulsion des collectivités afférentes, des immeubles neufs voient le jour. Certains sont même construits « en blanc » (c’est-à-dire sans locations ou ventes préalables au chantier). Un bon indicateur des zones où le promoteur sait ne prendre aucun risque, à l’instar des Bassins à Flot ou du quartier Bordeaux Euratlantique.

 

Une dynamique constante

En revanche, l’immobilier logistique est moins plébiscité par les collectivités. Elles accordent moins volontiers des terrains de grandes tailles pour ce genre de constructions car ils sont exploités pour des bâtiments de stockages par exemple, la logistique demandant beaucoup de mètres carrés mais créant très peu d’emplois.

La dynamique de ce marché de niche attire également les investisseurs étrangers ( notamment des USA, UK et Chine). En 2016, ils ont représenté environ 30% des volumes investis (3 poins de plus qu’en 2015). Parmi les éléments qui justifient cet état de fait : le Brexit. La frilosité des investisseurs quant à investir en Grande Bretagne a occasionné une redistribution des montants investis dans les autres pays à fort potentiel. La France ayant pris du retard sur ses voisins européens, et le marché décollant depuis quelques années, les investisseurs y voient un fort potentiel de croissance.

Parmi les villes qui en tirent le plus parti se trouve Bordeaux. Désormais classée deuxième ville de France pour l’immobilier d’entreprise, attractive également pour des investisseurs parisiens, la métropole bordelaise attire depuis quelques années les regards attentifs et alertes des investisseurs internationaux.

Répondant à des demandes spécifiques, les acteurs sur ce marché sont assez peu nombreux. Sur Bordeaux, on dénombre une douzaine de commercialisateurs et une bonne vingtaine de promoteurs et constructeurs.

 

« 2017, un année exceptionnelle », selon l’OIEB

2017 aura été une année exceptionnelle sur la partie bureau. Au troisième trimestre, on comptabilise déjà 130 240m² plutôt que 106 000 pour toute l’année 2016 (66 950 m² au troisième trimestre). C’est une année record. On pensait que le marché se stabiliserait autour de 100 000 m² mais le marché du bureau dépasse toutes les prévisions.

Cela s’explique par l’arrivée de nouveaux projets : les Bassins à flot, Bordeaux Euratlantique… L’augmentation et la diversification de l’offre créent une attractivité certaine, y compris pour les écoles. Des projets latents de déménagements se concrétisent : au-delà de l’envie de transférer ses locaux, le chef d’entreprise recherche une offre avant tout qualitative (accès, confort, amélioration de la qualité de travail…).

En réponse au dynamisme et à l’attractivité du territoire bordelais, certains projets sont lancés en blanc, d’autres bénéficient de financements. Le rapport annuel est attendu pour mars. Les chiffres définitifs de 2017 seront annoncés en amont, le 1er février 2018, à Bordeaux. Cette année, il s’agit de marquer un grand coup : Bordeaux a le vent en poupe, les chiffres confortent la stratégie de Bordeaux Métropole, la LGV est un plus, les quartiers d’affaires se réveillent… la Belle endormie, c’est bel et bien fini !

Cela étant dit, ces résultats n’empêchent pas une remise en perspective. En effet, une partie de ces résultats est due à de très grosses transactions qui auraient tout aussi bien pu tomber une année plus tôt et donc répartir le résultat sur deux ans par exemple.

Le 1er février prochain, des investisseurs arriveront par la LGV à Bordeaux, avant d’être reçus par Virginie Calmels, Première adjointe au Maire de Bordeaux et Vice-Présidente de Bordeaux Métropole en charge de l’économie, et Stéphane Defer, responsable de la communication pour le groupe Airbus à Toulouse, à la Caisse d’Epargne pour faire le point sur le marché en 2017.

Afin de montrer le dynamisme des nouveaux quartiers, ils seront invités à faire le tour de la ville en bus, avant d’être reçus à la Cité du Vin par Alain Juppé, Maire de Bordeaux, pour échanger autour des évolutions avec les clients et les utilisateurs locaux. Il faut dire que les chiffres concernant l’immobilier d’entreprise bordelais sont particulièrement attendus. Parmi les autres invités de marque de cet événement, Jean Dumesnil et Pierre Goguet, Président de la CCI France, mais aussi André Delpont, en charge du développement économique de la CUB entre 2006 et 2010, puis du nouveau quartier Euratlantique entre 2011 et 2016.

L’objectif de l’Observatoire est de disposer d’un maximum de données chiffrées afin de pouvoir établir une synthèse complète du marché. Il compte à ce jour  74 membres, un record d’adhésions depuis sa création, ce qui démontre une certaine effervescence. Une effervescence qui tend à continuer en 2018, avec des demandes supplémentaires qui laisse pressentir une augmentation du nombre de membres à environ 80.

A l’heure actuelle, des transactions conséquentes ont déjà eu lieu, chiffres signés pour du bâtiment existant ou à livrer : Crédit Agricole (12 000m²), Fayat (5000m² sur Euratlantique), Dalkia (2500m²), CDiscount (3500m² en complément des locaux actuels), Suez (1900m²), Cultura (7000m² à Mérignac à coté de Décathlon), Pichet (2500m² en agrandissement de son siège). Et les implantations ne se focalisent pas uniquement sur du Euratlantique ou Bassin à Flot. Beaucoup de gens pensent que le marché est maîtrisé par Euratlantique, or Mérignac reste le plus important, c’est une valeur sûre, emplacement stratégique autour de l’aéroport, point de connexion entre Bordeaux et le reste du monde.

La création de l’offre immobilière suscite le plus souvent, à elle seule, le développement du marché subséquent. Un exemple notable serait le marché autour de la Gare Saint-Jean. Avec l’espace disponible mais aussi la volonté de développer ce quartier en le modernisant, il a été plutôt aisé de faire suivre les entreprises et les grands comptes tels que Orange, EDF, la Caisse d’Epargne, ou encore Fayat, la Compagnie Fiduciaire, Pôle Emploi et Allianz qui quitte le quartier de Mériadeck.

Un nouveau rôle à jouer pour les grands promoteurs tels que Vinci Constructions dans ce nouveau quartier. Ils ciblent d’ailleurs ces grands comptes car le stock de mètres carrés est limité dans les quartiers. Certes, les projets prennent du temps, entre deux à trois ans de construction, mais les promoteurs, en général, ne se voient pas lancer un projet de parc tertiaire où les entreprises ne veulent que de petites superficie. Ils veulent attirer des clients avec des besoins plus importants d’espace.

 

Répartition des transactions par tranches de surface (3ème trimestre 2017)

“Magnetic Bordeaux magnétise-t-il tant que ça ?”

“Il y a actuellement beaucoup de discussions d’entreprises nationales ou internationales en cours pour une installation sur Bordeaux. Sur ce territoire, l’emploi est particulièrement recherché. L’objectif visé est fixé à 100 000 emplois à l’ère 2030. La volonté première est d’attirer des compétences car la ville doit offrir de l’emploi, ce qu’aujourd’hui nous sommes en mal de faire. Le pari sera réussi lorsque ces entreprises seront véritablement là et cela doit se vérifier par des transactions significatives.

Chaque année, le dernier semestre voire trimestre est généralement assez fort. Cette année,dès le premier semestre, 77 000 m² ont été signés, soit les trois quarts du marché annuel habituel. Sur l’immobilier d’entreprise, Bordeaux est un marché à 90 000m² ou 100 000m² environ. L’objectif de l’année prochaine, c’est de faire au minimum 100 000m². 239 transactions ont été enregistrées sur les 3 premiers trimestres (au rythme d’une transaction par jour). Avant, il s’agissait de 150 à 200 transactions annuelles. En 2017, c’est vraiment un volume et un nombre de transaction jamais atteint.

Aujourd’hui, la lumière est braquée sur des quartiers comme les Bassins à flot, le quartier Euratlantique, Mérignac, mais il est impossible d’occulter pour autant Pessac, Bègles, Villenave d’Ornon, et la Rive droite. A l’Ouest, c’est-à-dire Le Haillan, Mérignac, Pessac, c’est un puits sans fond jusqu’à Saint Jean d’Illac. Dans le Sud-Ouest, Bègles, Villenave d’Ornon tirent également leur épingle du jeu.

Il y a un secteur beaucoup plus petit situé sur la rive droite et il est nettement plus centré sur les entrepôts, les petites activités, qui se laissent séduire par l’attrait du foncier et de la proximité avec la rocade. L’ouest tire beaucoup plus d’investissement et d’implantations car plus proche du Bassin d’Arcachon, de l’aéroport, des voies de circulation et d’accès. Ce sont des paramètres séduisants pour les salariés et les chefs d’entreprise qui ont moins d’hésitations pour venir.

Actuellement, le seul secteur qui pourrait disparaître, est celui des Bassins à Flot car une fois que ce quartier est construit, le projet est terminé. Bordeaux Euratlantique, quant à lui, nécessite 15 ans de travaux sur 400 000 m². D’ici fin 2018, la réalisation en bureau (hors commerce) sera effectuée à 15%.

Quant à savoir si les entreprises continueront de venir s’installer sur Bordeaux, il n’est pas possible de l’affirmer, mais un indicateur peut aider à établir des hypothèses: en effet, beaucoup de retraités viennent s’installer à Bordeaux. Ce sont généralement les premiers à se déplacer car ils sont en mesure de prendre une décision rapidement alors qu’une entreprise a besoin de plus de temps de décision.

Le bureau est le marché phare car il donne une tendance que le local d’activité et d’entrepôt reflète moins (il s’agit d’un marché secondaire sur l’explication tendancielle du marché). Pourtant il a aussi le vent en poupe (283 000 m² au troisième trimestre 2017 contre 184 000 en 2016).

Cela concerne aussi 160 000 m² en bureau au 31 décembre. L’objectif était d’atteindre les 100 000 et de les tenir sur la durée.”

II- Le marché du bureau à lier aux impératifs d’emploi

Tout comme une entreprise qui vivrait une ascension fulgurante et doit s’assurer de pouvoir tenir la cadence, Bordeaux doit être en mesure de maîtriser sa croissance économique. Tous les facteurs doivent être pris en compte et évoluer de concert autant que possible pour ne pas arriver à un point de rupture.

Le niveau de stock des bureaux sur Bordeaux est en baisse. La visibilité à un an permet de définir la surface disponible à 131 821 m². Cela crée une certaine tension sur le marché, avec une hausse des prix continue pour 2018. Dans la périphérie bordelaise, hors Bassins à Flot et Euratlantique, il n’y a quasiment aucune nouvelle construction pour des bureaux. Même à Mérignac, pourtant au coeur du dynamisme tertiaire, pas plus de 2 500 m² de bureaux neufs l’an prochain et du côté des bureaux réhabiliter, le marché est en flux tendu : ce qui a été rénové est déjà vendu.

 

Un enjeu économique et social

La tendance 2018 est quasiment identique pour les locaux d’activité. Le poids des comptes propres y est toutefois beaucoup plus important que dans le marché des bureaux, avec 13 opérations de ce type pour un total de 114.880 m² échangés. Pour la logistique, rien ne se passe sur Bordeaux même. Le marché est dominé par les secteurs Sud/Sud-Ouest, avec 128.560 m², Ouest (56.580 m2) et Rive droite (46.300 m2).

Selon l’OIEB, l’emploi pourrait constituer un frein à cela. En effet, lors de la délocalisation d’un bureau, les salariés et leurs familles viennent s’installer dans la ville, et il est nécessaire pour eux de trouver un emploi à proximité. Un phénomène qui n’aboutit pas toujours, car les parisiens dont le conjoint ne parvient pas à trouver un nouvel emploi sur Bordeaux n’hésitent pas à retourner dans leur ville d’origine.

Un enjeu certain pour Bordeaux Métropole qui essaie de pallier ces difficultés encore exceptionnelles, mais néanmoins présentes. La question du logement privatif est elle aussi centrale, dans la mesure où il faut se loger sur place. L’attractivité économique de la ville a fait nettement hausser le prix des logements.

La croissance de l’immobilier d’entreprise va de pair avec la politique de la métropole en matière d’économie et création d’emplois. A l’horizon 2030, la métropole vise la création de 100 000 emplois, soit 7000 par an. Si les chiffres révélés par Virginie Calmels mi-décembre 2016 poussaient à l’enthousiasme avec 7 900 nouveaux postes, il faut maintenant s’assurer de pouvoir maintenir la croissance.

 

Des implantations en hausse qui devraient impulser l’emploi

En 2017, de nouvelles implantations promettent un grand nombre d’emplois à trois ans. On peut par exemple citer Cap Gemini, Poly Shpa, Uniqlo, Médipole Partnaire, Almage, Dassault Falcon Services, EKINO, Imakumo, Créative Aquitaine, Solidanim, Zodiac Nautic, annonçant entre 40 et 150 emplois par entreprise(¹).

Au sein des Bassins à Flot, des entités comme OVH, CDiscount, ou encore Betclic, occupent des milliers de m2, tandis que le quai 8.2 de Bordeaux Euratlantique accueille Allianz, la Halle Bocca invite AG2R… Malgré tout, Mérignac surpasse encore ces nouveaux quartiers avec la livraison prévue fin 2018 d’un immeuble Cultura : 7000 m² de bureaux pour accueillir tous les services de l’enseigne.

Pour ce qui est de la logistique, l’opération de Lidl à Cestas n’est pas négligeable non plus : 43.000 m². Additionné aux ambitions de la métropole, l’offre diversifiée en immobilier d’entreprise incite des entreprises à s’installer sur Bordeaux ou dans les villes limitrophes.

Afin de pérenniser la création d’emploi, la ville met en place des opérations pour attirer également les artisans, TPE, PME et PMI (comme l’appel à projet AIRE), en plus des grandes entreprises, groupes et institutionnels (Bordeaux Euratlantique, Bordeaux Aéroparc ou Inno’Campus).

 

https://www.invest-in-bordeaux.fr/implantation-dentreprises-bordeaux-metropole-toujours-plus-attractive/

L’attractivité du locatif d’entreprise, Colliers International

Colliers International, c’est 16 000 personnes à travers le monde; Royaume-Uni, Allemagne, Europe du Nord, Canada, USA, Australie, Asie Pacifique. La structuration de Colliers International en France est récente, d’abord à Paris puis en région (Lyon, Toulouse, Nancy, Lille, Bordeaux). Colliers Bordeaux, ouvert il y a trois ans par Eric Guillemin et Cédric Chaignaud, se concentre sur trois grandes activités dans l’immobilier d’entreprise : la location, la vente et l’investissement. Ils ont ainsi accompagné quelques gros clients nationaux lors de leur installation sur Bordeaux (Carrefour ou encore Johanes Boubée, négoce en vin, filiale du groupe Carrefour). Colliers International s’occupe des biens de minimum 50m² à la location, neufs ou anciens. Un marché où la concurrence n’est pas très importante, et où les mandataires entretiennent de bons rapports.

Colliers se spécialise principalement dans la transaction de bureaux, et exerce son activité aussi bien sur les locaux neufs que sur de la seconde main. La vente de neuf est assez importante, puisque chaque année, jusqu’à 40 000 m² de neuf sont construits à Bordeaux. S’occuper de ces deux types de locaux leur octroie une visibilité importante et la capacité d’avoir une vision d’ensemble sur le marché, aussi bien pour eux que pour leurs clients.

Pour mieux comprendre les ressorts de ce secteur d’activité, Bordeaux Business a rencontré Cédric Chaignaud et Eric Guillemin de Colliers International Bordeaux.

“Colliers International a fait le choix d’ouvrir un bureau bordelais il y a trois ans grâce à la notoriété grandissante de la ville au niveau national et international, la ville étant devenue très attractive pour les entreprises, notamment pour les banques, assurances et SSII. Emplois qualifiés, moyens de transports développés et bon maillage territorial, représentent désormais une proximité intéressante avec Paris.

La LGV a permis la création de nouveaux quartiers, le développement de nouvelles zones. Une nouvelle centralité se dégage grâce à ces nouveaux quartiers : elle s’étend des Bassins à Flot à la Gare, et non plus seulement le Triangle d’or.

En effet, la croissance de Bordeaux est une opportunité idéale pour les promoteurs et les investisseurs: la majorité des affaires effectuées sont des locations, à 80%. Les locations concernent aussi les grands groupes. Les entreprises préfèrent garder des fonds pour le business que d’acheter des locaux, qu’ils vendent dans cette optique. Cela s’explique facilement, car la location offre une plus grande souplesse, notamment pour des questions économiques, de développement, de recrutement, d’espace, de déplacement, ou de mutation.

L’immobilier d’entreprise est très différent de l’immobilier d’habitation : il n’y a pas d’aspect spéculatif. C’est un outil de travail donc les entreprises ont besoin de stabilité. Un autre avantage notable est que l’immobilier d’entreprise ne subit pas de grande fluctuation des prix.

Les acheteurs sont des investisseurs de long terme, des institutionnels principalement comme les banques, les SCPI ou le secteur de l’assurance, par exemple. Ces investisseurs visent d’abord la stabilité, la rentabilité, mais pas la spéculation. Ils constatent que les prix de l’immobilier sont certes en hausse, mais dans l’ensemble, cette hausse reste raisonnable.”III – Le marché de la logistique également en hausse

Différents arguments jouent en faveur de Bordeaux pour l’installation des entreprises et leur développement. Stratégiquement, Bordeaux jouit d’une économie économique particulièrement dynamique, et est bien classé dans les technologies de pointe (aéronautique et spatial, santé et biotechnologies, numérique…). En ce sens, elle attire l’attention d’entreprises spécialisées dans ces domaines notamment. Par extension, l’installation de telles sociétés suscite l’intérêt d’autres métiers, comme des cabinets d’avocats spécialisés par exemple ou des conciergeries privées.

 

Réseau de transport efficace, université d’excellence… Facteurs d’attractivité

Dans la perspective de ce développement économique, Bordeaux a su traiter les priorités et miser sur un réseau de transport globalement efficient, facilitant les déplacements en local et à l’international (tram, bus, gare, aéroport).

Dans le même temps, l’enseignement et les formations de qualité se sont installées. L’Université de Bordeaux est classée parmi les rares Université d’Excellence. Chaque année sortent donc de ces Universités, Ecoles et Instituts des profils qualifiés en ingénierie, recherche, commerce, prisés des entreprises.

La totalité de ces facteurs ont ensemble contribué à la notoriété internationale de la ville aussi bien pour son économie que son cadre de vie (meilleure ville à vivre depuis l’étude PwC de 2015, meilleure destination européenne 2015, ville la plus attractive pour les salariés français trois années de suite (2014, 2015, 2016) selon l’Institut Great place to Work…).

Preuve de l’attractivité de Bordeaux pour les grandes entreprises, les investissements des sociétés pour leur implantation bordelaise sont également conséquents et témoignent du potentiel du territoire et de la pérennité de la croissance économique en Gironde et en Nouvelle Aquitaine en général. Ainsi, Dassault aurait consacré 15 Millions d’euros à son espace bordelais, Thalès, 200 Millions d’euros, Herakles, 80 Millions d’euros, Getrag, 130 Millions d’euros… D’autres entreprises telles que Castel, Michelin, ou encore Corep n’ont pas non plus lésiné sur les moyens(²).

https://www.invest-in-bordeaux.fr/simplanter-a-bordeaux/territoire-des-entrepreneurs/

Les espaces commerciaux sont également témoins de la situation et se développent sur toute la Gironde. Dans l’agglomération bordelaise, Ginko Bordeaux Lac a investi 22 000m², le Retail Park de Pessac occupe 5 700 m² et le leclerc du Pian Médoc affiche 15 500 m²(³).

Sur le Bassin d’Arcachon, Les Océanides à la Teste de Buch, et le Leclerc à Arès profitent également de très grandes surfaces. D’autres projets commerciaux voient le jour en haute Gironde, dans le Sud Gironde, dans le Libournais et le Médoc.

http://bordeauxgironde.cci.fr/Votre-CCI/Suivre-nos-actions/Publications/Indicateurs-et-chiffres-cles/Chiffres-cles-commerce-Gironde-2017

Pour avoir une vision plus précise du marché spécifique de la logistique notamment, Bordeaux Business a rencontré Hervé Denudt, directeur développement Aquitaine, et Christophe Dubail, directeur général adjoint du Groupe GSE, contractant global en immobilier d’entreprise.

 

Le clé en mains au service du marché logistique, Groupe GSE

Installé sur Bordeaux depuis le printemps 2017, GSE travaillait avant depuis Toulouse. Ils ont décidé de réinvestir Bordeaux. Le Groupe GSE réalise actuellement un chiffre d’affaires de 400 millions d’euros, et embauche 400 personnes réparties dans douze agences de par le monde, principalement situées en Europe, hormis une, présente sur le territoire chinois. Le groupe possède un pôle ingénierie avec un bureau d’étude, mais aussi le GSE Région, représenté par les douze agences. Dans chacune se trouvent des directeurs de développement, un directeur technique ainsi qu’un responsable d’achat mais aussi des ingénieurs d’affaires et un chargé de réalisation.

“GSE intervient sur différents types de constructions. Il peut s’agir de GIP, grandes surfaces à partir de 12 000 m² (entre 6 et 8 millions d’euros). En région, le tissu économique est particulièrement constitué de PME et PMI, avec des besoins en logistique, bureaux, production tertiaire… Ce marché est plus vaste et représente 7 milliards d’euros par an. Il concerne des surfaces inférieures à 12 000 m². GSE a par exemple travaillé pour France Boissons et conçu le terminal Billi Bordeaux Illico, l’annexe low cost de l’aéroport de Mérignac. De vastes projets avec de forts potentiels pour l’économie de la ville.

GSE fournit des bâtiments clé en main, et travaille de la conception à la réalisation en s’engageant aussi bien sur la qualité que sur les délais. Une partie de ses équipes provient des collectivités territoriales, ce qui permet d’être à l’écoute du marché et réactif.

Grâce à ses recherches, GSE est en mesure de proposer ses propres produits. Par exemple, pour des bâtiments logistiques dès 3000 m², le groupe a développé Modulog, des matériaux haute performance notamment d’un point de vue énergétique, meilleurs de 20% que ce qu’on peut trouver sur le marché, pour le même prix. Pour les bâtiments dans le tertiaire, le groupe a également développé un autre produit, Cédodia.

Leur motivation est de satisfaire les utilisateurs finaux (locataires ou propriétaires) mais également les bailleurs et investisseurs en fonction de leurs intérêts.Parmi quelques uns de leurs projets les plus originaux, la réalisation d’une raffinerie d’insectes dans le Jura, ainsi qu’Idea Park, village d’entrepreneurs avec des locaux de 75 à 360 m². Ce projet était porté par des investisseurs mais les espaces avaient pour vocation d’être revendu à des artisans.

GSE a choisit de se réimplanter sur Bordeaux, après avoir quitté la Gironde quelques années, car la consommation a repris depuis 2 ans. Les bons indicateurs à suivre sont ceux de l’emballage et du papier car tous les secteurs en ont besoin: si l’emballage va mal, c’est que tout va mal. Si la production reprend, c’est que l’activité repart. Pour étudier les variations de la production, le groupe n’hésite pas à suivre les entrepôts et l’industrie.

En Gironde, la démographie augmente énormément depuis 30 ans mais il n’y a pas d’emploi pour tout le monde. Il y a effectivement plus d’emplois qu’auparavant, mais ce n’est toujours pas suffisant pour absorber la croissance démographique forte, particulièrement marquée ces derniers mois. Bordeaux est aujourd’hui un tremplin grâce à son rayonnement international de par la LGV, mais aussi le vin ou l’aéronautique qui forgent la réputation de la ville. Un tremplin sur lequel le Groupe se devait de prendre élan

IV – Le recul relatif de l’achat pour une flexibilité immobilière accrue

Location ou achat, accessibilité des lieux, réputation et standing, surface, les besoins des entreprises en matière de locaux sont propres à chacune. Au milieu de la jungle urbaine, il n’est pas évident pour le chef d’entreprise de savoir dès le départ quels sont ses besoins. Et quand bien même il saurait ce qu’il lui faut, existe-il une offre disponible sur un marché engorgé ? A-t-on besoin d’un local individuel ou peut-on se contenter d’un coworking ?

Si la location est globalement privilégiée lors de la création d’une entreprise, la question de l’achat de ses propres locaux se pose souvent dès lors que l’entreprise prend de l’ampleur et voit des perspectives de développement. Bien qu’ayant confiance en la réussite de l’entreprise et sa pérennité, les acteurs classiques du financement se montrent régulièrement plus frileux et de nombreux chefs d’entreprises se sentent freinés dans leur développement.

 

Le financement de l’achat immobilier d’entreprise, un pari difficile

Le point de vue de Vincent Legranger, d’ALG Crédits Pro, Cabinet de courtage spécialisé dans le financement professionnel, est une filiale du groupe ALF Finance qui détient également ALG Crédits et Crédit Conseil de France ; présent sur Mérignac, Andernos, Pau et Paris.

“Alors que le marché du courtage en financement immobilier particulier en France représente 30 % des financements en 2017 et devrait atteindre 50 % d’ici 2020 (comme le reste de l’Europe), celui du financement professionnel n’est qu’à ses balbutiements. En effet, alors que le particulier a bien compris l’intérêt de passer par un courtier, qui lui octroie un gain de temps, de meilleures conditions et un accompagnement plus poussé, il y a trop peu de dirigeants d’entreprises qui font ces démarches. Simplement parce que le dirigeant entretient le plus souvent de bonnes relations avec leur conseiller bancaire et pense que celui-ci pourra l’accompagner dans son développement.

Malheureusement, la déception est souvent au rendez-vous. Les partenaires n’envoient les dossiers de leur client que si ce dernier est refusé par les banques. Malheureusement, le courtier n’est toujours pas vu comme un partenaire privilégié.

A l’heure ou les levée de fonds ont le vent en poupe pour les startups, il est de plus en plus difficile pour les dirigeants de PME d’acquérir leur immobilier professionnel ou de développer leur activité par de la dette bancaire. Cela est en partie dû à une mauvaise présentation du projet et à une méconnaissance des attentes du secteur bancaire, car, en effet, la vision bancaire diffère de la vision entrepreneuriale. Une banque évalue son risque sur de l’existant (bilans, ancienneté, rentabilité,…) et de la garantie en cas de défaut de paiement. A contrario, un entrepreneur voit plus loin et pense développement. De plus, les banques ont des politiques d’interventions différentes. Certaines ne financent plus certains marchés ou d’autres ont des exigences très fortes en terme de garanties.”

 

Entre flexibilité et positionnement de marque, repenser l’immobilier d’entreprise

Le choix des locaux n’est pas indépendant de la stratégie de l’entreprise. En effet, le positionnement géographique peut être révélateur de la clientèle que l’on veut toucher. S’installer dans un quartier d’affaires en centre ville ou à proximité d’une gare ne renvoie pas le même message. De même, la façade du bâtiment, tout comme l’agencement intérieur et la décoration, en disent également beaucoup sur le positionnement de l’entreprise.

“En début d’activité, il est difficile de se projeter sur ses réels besoins en matière de locaux… Superficie, emplacement, prestige, coût… Toutes les variables comptent. L’adresse est très importante. D’autant qu’on ne sait jamais avec exactitude tout ce qui décide un client à vous rejoindre.

Penser à l’équipe, bien sûr, le local doit permettre à tous de travailler dans de bonnes conditions, tout autant que de bien recevoir ses clients. Cependant, en début d’activité, il est délicat de faire les bons choix de gestion, qui ne sont pas forcément les choix qui reflètent la marque. Parfois, on ne peut tout anticiper, comme la qualité de la connexion internet, qui est primordiale dans notre activité.

Etre raisonnable tout en restant flexible, et bien comprendre de quel espace nous avons besoin. Si par exemple le système de coworking peut sembler idéal, il n’est pas pour autant adapté à tous. Dans notre cas, l’équipe est très dynamique, vivante… Nous travaillons en open space et gênerions certainement les autres clients. Autre avantage d’être “chez soi” : pouvoir amener notre mascotte en toute liberté!

La flexibilité des locaux nous permet aussi à ce jour d’être présent sur Arcachon, Bordeaux et Paris, ce qui n’aurait bien évidemment pas été possible en achat dès les premières années.”

Alexandra ZWANG, Dirigeant, Cabinet LEXAN

 

En fonction de l’activité, l’accessibilité et la stationnement peuvent également être des critères importants. Si les locaux ont vocation à recevoir des prospects régulièrement, le fait de pouvoir y accéder aussi facilement en voiture qu’en transport en commun est un facteur clé. A contrario, un entrepôt logistique peut plus volontiers être installé en périphérie, à proximité des autoroutes pour les livraisons par exemple.

 

Les critères à prendre en compte lors du choix des locaux, qu’ils soient à l’achat ou à la location sont donc relativement complexes et ne doivent pas être traités à la légère. Or, dans le même temps, trouver la perle en zone dynamique, notamment sur Bordeaux, relève régulièrement du parcours du combattant.

 

CONCLUSION

Oui, la Belle Endormie s’est réveillée, et ce n’est pas près de s’arrêter… D’après les experts immobiliers, ce réveil n’est pas qu’un sursaut, et de plus est maîtrisé. En effet, même si la métropole n’était pas habituée à ce niveau de dynamisme d’immobilier d’entreprise, ce n’est que le fruit d’un travail de fond qui vient tout juste d’avoir ces premiers effets. L’agglomération a toujours su tirer son épingle du jeu en matière d’attractivité.

Et les entreprises sont très attentives à ce facteur, elles ont compris que cela pouvait être aussi dans leur intérêt de continuer de se développer pour celles qui y sont présentes, et de s’installer pour celles qui regardaient, de loin, ce magnifique spectacle. Les investisseurs comme les banques, les assurances, les scpi, … mènent toujours leurs actions de façon millimétrée dans un objectif de risque réduit à néant.

Effectivement, les investisseurs sont bien présents en nombre, et de manière conséquente, au regard des  montants engagés. Sachant que les transports ont suivi le même chemin en parallèle : la LGV est opérationnelle, le tramway poursuit son déploiement, l’aéroport continue son développement et la rocade est actuellement en mutation. Les universités ont plutôt une réputation d’excellence. Il ne reste plus qu’à assurer l’emploi. En tout cas, les objectifs sont donnés :  7000 emplois/an jusqu’à 2030 pour maintenir ce niveau de magnétisme. Pour l’instant, cela semble plutôt prometteur.

 

 

¹ « Implantation d’entreprises : Bordeaux Métropole toujours plus attractive », Invest In Bordeaux, 24 mars 2017
² « Territoire des entrepreneurs », Invest In Bordeaux
³ « Chiffres clés du commerce en Gironde 2017 : présentation de l’offre commerciale et de son évolution en Gironde », CCI Bordeaux Gironde

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