Masteos investissement locative

“Simplifer l’investissement locatif pour tous”, interview de Thierry VIGNAL, Masteos

Masteos est une start-up spécialisée dans l’investissement locatif, la rénovation et la gestion de bien locatif. Créée en février 2019, elle a d’ores et déjà réalisé une soixantaine d’opérations sur 35 villes de France, ainsi qu’en Grèce et en Espagne. Conscient que les offres d’intermédiation immobilière sur le marché sont presque exclusivement au service des vendeurs, Masteos se dédie à l’accompagnement des acheteurs. Par le biais de son application, il permet à des investisseurs, tous budgets confondus, de se construire un patrimoine immobilier plus facilement et sereinement. L’immobilier locatif est le mode d’investissement favori des français après l’assurance-vie. Ainsi, Maxime Hanquier et Thierry Vignal, les cofondateurs de Masteos, ambitionnent d’en faire une démarche accessible et optimale, y compris pour les novices. BORDEAUX Business s’est entretenu avec Thierry Vignal, Président de Masteos, pour mieux comprendre le marché de l’investissement locatif et ses opportunités business.

Carte Masteos Gares TGV
Masteos montre les meilleurs rendements locatifs selon les gares TGV

Masteos :

– utilise des caméras 3D pour permettre la réalisation de visites virtuelles, particulièrement utiles en période de confinement ;

– réalise 80% des visites virtuellement, à la demande de ses clients > 1 visite virtuelle sur 2 se concrétise par l’achat d’un bien locatif ;

– réalise le chiffrage des chantiers de manière virtuelle sans qu’il soit nécessaire de faire intervenir des artisans ;

Quelle est la raison d’être de Masteos ? A quels besoins cette offre répond-elle ?

Masteos est né du constat de départ, qu’aujourd’hui, l’intermédiation immobilière est du côté vendeur. Or, le vendeur n’a plus besoin de beaucoup de conseils ou peu. Il a à disposition pléthore de sites d’annonces immobilière et des smartphones qui font des photo remarquables. La personne vulnérable réellement dans une transaction immobilière, c’est l’acheteur. Sauf que l’offre d’intermédiation côté acheteur est de moins de 1% actuellement. Un acheteur dans l’immobilier prend un gros risque, surtout sur l’investissement locatif. Ce risque est énorme car il concerne des montants conséquents qui engagent toute une vie. L’acheteur peut finir en interdit bancaire en cas de loyers insuffisants, choix fiscal malheureux, chiffrage des travaux sous-estimé… Sur le marché de l’immobilier, il y a une asymétrie de risque et c’est l’acheteur qui est en besoin d’expertise.

D’autant que, quand on fait un investissement locatif, on a énormément de facteurs à étudier. Modélisation financière, juridique, fiscale, travaux, urbanisme, système bancaire… Avec Masteos, on a voulu regrouper toutes ces expertises sous un guichet unique pour aider les particuliers à investir avec plus de visibilité. Nos clients investisseurs disposent d’une Web app pour suivre leur affaire en temps réel et faire des visites virtuelles notamment.

Comment est structuré Masteos pour pouvoir proposer tout le panel d’expertises requises pour un achat immobilier ?

Nous avons structuré Masteos avec une maison mère et trois filiales. La filiale transaction intervient pour aider à l’achat du bien immobilier ; la filiale rénovation compte des architectes et artisans en interne pour réaliser les travaux ; et la filiale gestion location est dotée d’une équipe de gestionnaires.

Tout est internalisé. Nous avons nos propres artisans, nos gestionnaires, notre courtier, notre fiscaliste. Cette internalisation participe de l’expérience client. Quand on a commencé, on sous-traitait beaucoup, faute d’avoir les moyens d’embaucher massivement. Mais en sous-traitant, l’expérience client était mauvaise car nous n’avions pas de maîtrise du prestataire final.

Fondateurs Masteos immobilier
Thierry VIGNAL et Maxime HANQUIER sont les Fondateurs de Masteos. Crédit Photographique Masteos

Aujourd’hui, Masteos dispose d’une équipe de 60 personnes. La moitié est en CDI, et l’autre en indépendants. Le développement a été rapide, bien que compliqué au début en matière de trésorerie. D’autant que nous sommes sur un secteur avec la facturation au succès et donc des délais de paiement de 6 mois. Entre les besoins en fonds de roulement et l’ambition d’internalisation de la chaîne, on a eu besoin d’investir massivement. Nos premiers contrats ont immédiatement été réinvestis dans l’embauche d’experts. On sous-traite de moins en moins et on internalise nos différentes business unit au fur et à mesure.

Quelles sont les difficultés habituelles lors d’un achat locatif ? Comment Masteos entend lever ces freins ?

D’abord, l’acheteur doit identifier la zone où investir. En général, les gens investissent où ils habitent mais ce choix n’est pas forcément optimal. Il faut penser qu’il est possible de déléguer la gestion locative, notamment si on choisit une zone éloignée de son lieu de résidence. L’idée est de définir une zone ou le ratio risque vs rendement est le plus intéressant. Par exemple, j’habite à Paris, mais ce n’est clairement pas optimal pour de l’investissement locatif car les ratios sont de l’ordre de 1%. Il faut donc oser sortir de sa zone de confort. Mais où aller ? Et selon quels critères ?

Pour faciliter le choix et la lisibilité du marché, Masteos édite un classement des rendements locatifs de France. On étudie les données, le dynamisme économique pour sortir un classement des villes selon ratios risques / rendements. Cela permet de repérer les zones intéressantes. A Bordeaux, par exemple, les prix augmentent plus vite que les loyers. Si on veut investir dans la région, il vaut donc mieux se concentrer sur les zones alentour.

Ensuite, il faut trouver le bien. On peut effectuer des recherches en ligne ou hors ligne notamment auprès des agences. Mais la clé est d’accéder à un sourcing de qualité. Avec les annonces publiques, un investisseur est en concurrence avec toute la France. Masteos donne accès à des annonces plus confidentielles.

Vient ensuite le moment de gérer le notarial. Conditions suspensives de prêt, règlement de copropriété, lot cadastré, colocations, hauteur sous plafond… Comme les agents sont côté vendeur, ils n’ont pas forcément le réflexe de donner un conseil objectif aux acheteurs. Donc lors du passage chez le notaire, il faut bien tout prendre en compte pour ne pas avoir de mauvaises surprises.

Structuration juridique, relation avec les banques, l’investissement réfléchi

On a ensuite besoin de faire le bon choix de structuration juridique et fiscale. Régime foncier pour la location nue, LMNP (location meublée non-professionnel), SCI (société civile immobilière) avec impôt sur le revenu (notamment pour la location nue) ou avec impôt sur les sociétés (pour la location meublée), SARL de famille… On a 1001 véhicules possibles pour structurer une opération et c’est très technique. Faire le mauvais choix fiscal, c’est prendre le risque de ne pas avoir les moyens de payer les impôts sur le locatif.

Ensuite, les investisseurs sont confrontés au système bancaire. Il est complètement différent pour l’investissement locatif que pour l’achat de résidence principale. On procède à des calculs du taux d’endettement en fonction du loyer. Cela a notamment un impact sur la capacité d’emprunt pour les autres projets comme l’achat résidence principale. Il faut également regarder les conditions comme le différé de remboursement et la durée d’emprunt pour le prêt travaux. Souvent, les acheteurs n’ont pas accès à un chiffrage travaux de qualité, menant à un mauvais calibrage du prêt travaux. Le risque est alors d’exploser le budget, de ne pas finir le chantier, donc de ne pas pouvoir louer.

Une fois qu’on a fait tout ça, ce n’est pas fini. Par exemple, si on part sur une location meublée, on doit suivre une liste d’équipements fixée par le fisc. Tringles à rideau, table basse, brosse pour les toilettes, micro-onde… Si le bien se trouve loin du lieu de vie de l’acheteur, la gestion peut vite devenir compliquée. Masteos gère la partie logistique pour le compte du client. De même, on s’occupe de la mise en location et de la gestion locative, pour suivre la réglementation, tenir la comptabilité…

L’investissement locatif est très technique. C’est pourquoi l’acheteur a vraiment besoin d’un accompagnement digne de ce nom.

Que change la crise dans les comportements et les choix d’investissements dans l’immobilier ?

La crise a de l’impact notamment sur les achats pour les résidences principales. Avec les confinements, on sait que les acheteurs sont en quête de plus d’espace, d’extérieur… C’est moins marqué sur l’investissement locatif mais comme faire un bon investissement revient à trouver une demande locative suffisante, il faut rester à l’écoute. Aujourd’hui, même les locataires cherchent un meilleur confort et revoient leurs exigences à la hausse. Les biens locatifs avec un extérieur et les petites maisons ont la côte… 

La crise actuelle a un impact différent selon qu’on est sur le marché de la résidence principale ou sur celui du locatif. Le marché locatif fonctionne avec des moteurs différents. Si les prix à l’achat baissent, les rentabilités augmentent mécaniquement. C’est le jeu très simple du ratio loyer sur prix. Quand on a une baisse de prix, les rendements augmentent ce qui fait revenir les investisseurs. On a alors une ré-augmentation des prix, ce qui donne un équilibre de long terme stable. Ce constat est toujours valable en cette période. A ce titre, chez Masteos, on ne constate pas de baisse de la demande. C’est même presque l’inverse. En réalité, ce qui vient gripper le marché, c’est le système bancaire très stressé en ce moment et qui accorde de moins en moins de financements pour le locatif.

Où en est Masteos dans son développement actuellement ?

On a la chance d’être sur un business facilement monétisation. Le modèle est donc d’ores et déjà rentable. Frais à l’acquisition, marge naturelle sur le chantier travaux, les meubles, mise en location, frais de gestion locative… On a pu monétiser chaque étape de la chaîne de valeur donc on est moins dépendant d’aides extérieures pour financer notre croissance. En complément, on a remporté le concours Wilco, ce qui nous donne droit à aide financière ; on a également obtenu une bourse french tech de la BPI ; et on est régulièrement approché par des fonds d’investissement.

En ce moment, ce qui nous coûte cher, c’est le développement local. On a fait un gros pari sur Bordeaux, si bien qu’on va ouvrir une agence en face de l’UGC à Gambetta. C’est la plus grosse du réseau Masteos (déjà à Paris, Lille et Marseille). D’ailleurs, pour cette nouvelle agence, on cherche à recruter des gestionnaires, des conseillers immobilier, des chefs de chantier, des professionnels de la communication…

Qu’est-ce qui fait de Bordeaux un marché attractif pour l’investissement immobilier locatif ?

On a fait le pari que Bordeaux est le deuxième plus gros marché après l’île de France. On ne note pas une grosse culture de l’investissement locatif sur la région bordelaise. Les bordelais paraissent avoir baissé les bras suite à l’explosion des prix et donc la baisse des rendements. L’implantation de Masteos a pour but de réequilibrer cela. De les aider pour se lancer et les accompagner sur des zones plus rentables. 

On a notamment de grandes demandes sur les colocations aux Chartrons, mais aussi à Talence, au Bouscat, à Mérignac, Pessac, Gradignan, Cenon… Ce sont des zones de la région bordelaise beaucoup plus rentables, avec notamment une forte demande étudiante.

Immeuble bâtiment investissement
L’investissement immobilier se prépare avec rigueur.

Au national, on a aussi de belles perspectives de développement à Nantes, Angers, Lyon… Ce sont souvent des villes avec une demande étudiante. C’est rassurant pour les investisseurs. Mais ce n’est pas toujours le cas, par exemple à Lille où le marché du locatif concerne aussi énormément les locataires non-étudiants. Ce n’est donc pas le critère à retenir.

Quelle est votre vision du marché de l’immobilier ? Et du digital dans ce secteur ?

De mon point de vue, le marché de l’immobilier est assez médiéval. On doit jongler avec beaucoup de paperasse et un grand nombre d’intervenants. Avec Masteos, on cherche à simplifier tout le process. La technologie peut beaucoup aider à dépoussiérer le secteur. Ne serait-ce qu’avec les visites virtuelles. Ainsi, les investisseurs peuvent acheter à distance. Les visites sont hyper précises, on y voit jusque les rayures. Elles sont accompagnées de plans 2D et 3D. C’est un gain de temps conséquent et ça a été particulièrement utile pendant le confinement.

Le digital permet de fluidifier, rendre plus lisible, centraliser l’information… On fait de gros investissements sur l’équipe développeurs et product managers mais c’est parce que c’est ce qui fait la différence. Au vu de nos résultats, je ne pense pas qu’on aille dans la mauvaise direction.

Le panier moyen d’une opération Masteos s’élève à environ 300 000 €. Dernièrement, on l’a volontairement fait baisser pour éviter les refus de prêt. Pour faciliter les financements, on invite nos investisseurs à baisser leurs budgets à 250 000 € plutôt, par exemple. On a fait un chiffre d’affaires de 2 millions d’euros en 2020, contre 200 000 € en 2019. On vise les 10 millions d’euros en 2021. Actuellement, on a 105 lots sous gestion en France et on prévoit d’atteindre les 1000 d’ici fin 2021. Le prix moyen de nos chantiers s’élève à 40 000 €.

Il n’y a pas de raison que ça change car la démarche de Masteos est d’optimiser les investissements. On a du coup des taux de rentabilité moyenne brute meilleurs que les moyennes de marché. En moyenne, nos opérations tournent autour de 8%. A titre de comparaison à Bordeaux, le rendement locatif moyen est de 4%.

Sources :

Les Meilleurs Rendements locatifs en fonction des gares TGV

Services et tarifs, Masteos

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