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Taux d’usure, emprunt : l’immobilier connaît des taux bas

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Le taux d’usure et l’emprunt immobilier sont au plus bas depuis le début d’année. Ainsi, au mois d’avril, les taux se rapprochent de ceux de février 2021. Si les conditions d’accès à l’emprunt sont plus souples, un autre effet moins positif impacte l’investissement immobilier. Il s’agit du taux d’usure, le taux au-dessus duquel les établissements de crédit n’ont pas le droit d’accorder de prêt. Ce plafond diminue au deuxième trimestre 2021, et n’est pas perçu comme une bonne nouvelle pour tous les emprunteurs. 

Taux d’usure en baisse, un effet ciseau préjudiciable

La baisse du taux d’usure et les variations du taux d’emprunt augmentent la probabilité de se retrouver face à un effet ciseau pour l’emprunt immobilier. Ce phénomène s’avère particulièrement préjudiciable pour les emprunteurs les plus modestes. En effet, la marge de négociation des intérêts est plus limitée ce qui bloque pour beaucoup l’accès à une solution de financement adaptée.

Dans ce contexte, et face au dossier fragilisé de nombreux emprunteurs en France, la Centrale de Financement propose des solutions sur-mesure. Ces dernières permettent ainsi de réduire le coût de l’assurance avec l’appui d’une délégation d’assurance adaptée. Ce qui facilite l’emprunt immobilier pour tous les ménages, tous les profils. 

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La baisse des taux d’emprunt et d’usure n’est pas à l’avantage des emprunteurs modestes.

Le taux d’usure varie chaque trimestre. Au 1er avril 2021, la Banque de France, qui fixe ces taux, a annoncé le taux d’usure pour le deuxième trimestre 2021. Pour un prêt de 10 à 20 ans, ce taux est réévalué à 2,52%. En comparaison, au premier trimestre 2021, il était de 2,57%. En ce qui concerne les prêts de 20 ans ou plus, le taux d’usure est de 2,60%, contre 2,67% au trimestre précédent. Il diminue donc, ce qui réduit la marge de manœuvre des emprunteurs français. 

Le taux d’usure vise à protéger l’emprunteur contre tout taux de crédit immobilier supérieur à ce taux plafond. Il joue un rôle avant tout de régulateur de l’économie avec une réévaluation trimestrielle. Cependant, il ne s’applique pas uniquement au taux d’emprunt, mais également au Taux Annuel Effectif Global (TAEG). Ce dernier inclut l’assurance emprunteur, ainsi que les frais annexes. 

Taux d’usure, une difficulté pour les emprunteurs à risque

Tous les emprunteurs ne sont pas logés à la même enseigne lorsqu’il s’agit d’accéder à un crédit immobilier. En effet, certains critères de santé impactent le montant de l’assurance, et donc fragilisent le dossier. Un senior qui souhaite emprunter pour acheter un bien immobilier rencontrera ainsi deux obstacles : la durée de l’emprunt, d’une part… Mais aussi le montant de l’assurance. Il en va de même pour les personnes qui souffrent de pathologies diverses. Ces personnes, considérées comme des “profils à risque”, subissent de plein fouet l’effet ciseau. L’abaissement du taux d’usure réduit alors la marge de négociation pour ces profils jugés à risque par les assureurs. 

Cela engage donc des coûts d’assurance plus importants, et donc un plus fort risque de refus de leur dossier. Cette réduction des marges de négociation, combinée à la hausse du prix à assurer entraîne alors plus facilement le dépassement du taux d’usure… Et donc le refus du dossier présenté. 

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La Centrale de Financement propose des emprunts sur-mesure.

Cette situation entraîne alors un effet pervers pour cette population prête à investir, mais à qui on ne donne pas les clés pour le faire. Les importantes variations du montant de l’assurance de prêt ne sont pas à l’avantage des emprunteurs, selon leur état de santé. 

Pour lutter contre ce phénomène, la Centrale de Financement a donc mis en place une solution qui s’adapte à chaque dossier, à chaque profil, à chaque besoin. Les emprunteurs ne sont alors plus rangés dans des barèmes, et ne voient pas leur dossier systématiquement refoulé, à cause de l’abaissement du taux d’usure. Le facteur santé continue d’être considéré, mais n’est pas le seul indicateur qui entre en compte lors de la constitution du dossier d’emprunt. Une solution qui soutient réellement les emprunteurs. 

La délégation d’assurance, un système à l’écoute des emprunteurs

Ainsi, la Centrale de Financement souhaite que le taux d’usure ne soit plus un élément bloquant pour un emprunteur dont le plafond serait atteint. En plus de son positionnement sur-mesure, elle propose aussi l’appel à une délégation d’assurance pour les emprunteurs ayant des problèmes de santé. 

De manière générale, lorsqu’une personne souffre de plusieurs pathologies, le prix de l’assurance augmente fortement. Dans la majorité des cas, cette hausse est telle que le montant dépasse le taux d’usure fixé. Ce qui provoque un refus du dossier, et donc l’incapacité d’emprunter pour acheter un bien immobilier. 

Avec la délégation d’assurance, le fonctionnement est différent. L’emprunteur bénéficie de garanties d’assurance qui s’adaptent à son profil, ainsi qu’à ses capacités financières. Cela permet de prendre en compte les informations de chaque personne, et non plus de réaliser des barèmes type. Ainsi, le remboursement est évolutif. Il se base sur ce qu’il reste à rembourser, et non pas sur le capital total. Plus le remboursement avance, moins le montant de l’assurance est élevé… Et ainsi, les mensualités diminuent. Cette offre adaptée permet de contracter par la suite un prêt immobilier dans de bonnes conditions.

Sources : 

  1. La baisse du taux d’usure risque de pénaliser les emprunteurs les plus fragiles au deuxième trimestre 2021. Baromètre de La Centrale de Financement du 7 avril 2021
  2. Taux d’usure Banque de France
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